査定 公開: 2026.10.02 ／ 更新: 2026.10.03
浜松の不動産査定｜机上査定と訪問査定の違い、査定書の見方
机上査定は相場の目安、訪問査定は現地の条件まで確認する方法です。使い分けと査定額が異なる理由、査定書で確認したい3点を動画とともに解説します。
代表の宮﨑涼太と聞き手の小野木梨衣による対談をもとに、売却前に確認したいことをまとめました。
動画の目次・再生ページへ →まず相場を知るか、売却を具体的に進めるか
浜松市で家や土地を売ろうと考えたとき、最初から訪問査定を頼むべきか迷う方もいらっしゃいます。まだ家族で話し合っている段階なら、まず机上査定で大まかな相場を知る方法があります。売却の時期や住み替えを具体的に考える段階では、現地の状態を確認する訪問査定が役立ちます。
どちらが優れているというより、知りたいことと検討の段階に合わせて使うのが基本です。対談では、宮﨑が方法の違い、査定額がばらつく理由、査定書で見るべき点を順に解説しています。
机上査定は、データから相場の目安を知る方法
机上査定では、所在地、面積、築年数などの情報と、周辺の取引事例をもとに価格を考えます。売るかどうかを決める前や、住み替えの資金計画を大まかに立てたいときの判断材料になります。
ただし、現地を確認しないため、室内の傷み、修繕の履歴、日当たり、土地の使いやすさなどは十分に反映できないことがあります。情報が少ない段階の金額は、幅を持った目安として受け取るとよいでしょう。
依頼するときは、「まだ売却を決めていない」「訪問なしで概算を知りたい」など、希望する進め方を最初に伝えてください。連絡方法についても、電話かメールかなどの希望を添えておくと相談しやすくなります。
訪問査定は、現地の特徴と課題を確かめる方法
訪問査定では、建物や土地の状態、周辺環境を現地で確認します。戸建てなら修繕の状況や土地・道路の条件、マンションなら室内の状態や管理に関する資料なども、価格を考える材料になります。
売主様から伺う情報も大切です。いつ、どこを直したか、暮らしていて気になる点があるかなどは、写真や図面だけではわからないためです。資料に記録がないことでも、わかる範囲でお話しください。
訪問査定は売却を決めるための材料であり、依頼しただけで売却が決まるわけではありません。また、専門的な建物検査と同じ内容とは限りません。何を確認するのか、追加の調査が必要な点はあるのかを聞いておきましょう。
査定額が会社によって違う理由
同じ物件でも、比較する取引事例、物件の状態の評価、想定する販売期間などが異なると、査定額は変わります。浜松市内であっても、地域や物件種別が違えば、参考にする条件も同じではありません。
違う金額が出たときは、その差だけを見るより、査定の前提をそろえて比較することが大切です。現地を見た金額か、机上の金額か、どのくらいの期間での売却を想定しているかを確かめてください。
査定額・売出価格・成約価格はそれぞれ異なります。 査定額は見込み、売出価格は販売を始める価格、成約価格は売主様と買主様が合意した結果です。査定額を受け取ったら、実際にどの価格で売り出すかも相談しましょう。
査定書では「事例・加減点・期間」の3点を見る
対談で紹介する査定書の見方を、相談時の質問に置き換えると次のようになります。
- 比較事例：どの地域・時期の取引を参考にしましたか。自分の物件と何が似ていますか。
- 加減点の理由：立地や建物の状態など、評価を上げた点・下げた点はどこですか。
- 想定期間：この金額は、どのくらいの販売期間を想定したものですか。
金額のページだけではなく、説明のページも一緒に見てください。説明が足りない点は、そのまま質問して構いません。家族へ説明できるくらい前提が整理されると、次の判断もしやすくなります。
相談前に用意すると役立つ資料
- 所在地・面積・築年数がわかる資料、購入時の図面。
- 登記や固定資産税に関する資料。
- 修繕・リフォームの記録や写真。
- マンションの管理費、修繕積立金、管理規約などの資料。
- 住宅ローンがある場合は、残高がわかる資料。
全部そろっていなくても、所在地と現在の利用状況から相談を始められます。必要な資料は物件に合わせてご案内します。
よくある質問
机上査定の後で、訪問査定へ切り替えられますか？
はい。相場の目安を確認した後、売却を具体化する段階で現地を確認する進め方ができます。初回と金額が変わった場合は、変わった理由も聞いてください。
高い査定額を出した会社を選ぶべきですか？
金額と一緒に、事例、物件の評価、販売期間の説明を比べましょう。会社選びのコラムでも、確認したい質問をまとめています。